É bastante comum que, ao receberem os comunicados das construtoras em Recuperação Judicial, os compradores automaticamente pensem em Falência e temam jamais usufruírem dos imóveis, associando o tema a prejuízos financeiros irreparáveis. Preocupados, via de regra, nos perguntam:

– “O que é Recuperação Judicial?”

– “Estando a construtora em Recuperação Judicial, perderei o imóvel que comprei?”

– “E esse tal de patrimônio de afetação?” 

– “Quando a construtora entra em Recuperação Judicial, o que acontece em relação aos empreendimentos com patrimônio de afetação?”

Para ajudar no esclarecimento de questões como essas é que este post foi especialmente escrito.

Além disso, vamos explicar mais sobre o patrimônio de afetação e o que acontece com os empreedimentos que, construídos em regime de patrimônio de afetação, estão com as obras paradas, prejudicados pelo endividamento geral da construtora.

Então, vamos lá:

O que é Recuperação Judicial?

Antes de mais nada, tenha em mente que Recuperação Judicial não é o mesmo que Falência.

A Recuperação Judicial é uma medida jurídica utilizada antes da Falência, justamente para evitá-la. O seu conceito está descrito no artigo 47 da Lei nº 11.101/2005, conhecida como Lei de Falências e Recuperação de Empresas (LFRE):

“Art. 47. A recuperação judicial tem por objetivo viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor, a fim de permitir a manutenção da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos interesses dos credores, promovendo, assim, a preservação da empresa, sua função social e o estímulo à atividade econômica”.

Noutros termos, pode-se afirmar que a Recuperação Judicial é um benefício concedido às empresas que conseguem – através de avaliações técnicas, balanços e de um plano de reestruturação bem elaborado – demonstrar ao Juiz e aos credores que são viáveis e capazes de superar as dificuldades econômico-financeiras que vêm enfrentando.

No plano de Recuperação Judicial, uma empresa em crise pode, por exemplo, propor o parcelamento de dívidas vencidas; sugerir quitá-las mediante algum prazo de carência ou exclusão de encargos moratórios; mencionar o interesse de venda de ativos valiosos (conjunta ou isoladamente); o fechamento de uma ou mais filiais; etc.

Havendo a aprovação dos planos por parte dos credores e, após, sua homologação por parte do Juiz, a empresa em Recuperação Judicial ficará em observação pelo período de 2 (dois) anos, a fim de que todos os interessados possam fiscalizar de perto o cumprimento de todas as obrigações assumidas.

A empresa em Recuperação Judicial permanece de portas abertas e operando, diferentemente do que ocorre na Falência.

Se você, portanto, adquiriu um imóvel e está com medo de que a construtora entre em Recuperação Judicial, ou se ela já está em Recuperação Judicial e aquela famosa cartinha chegou à sua caixa de correspondência, procure se manter tranquilo: não há motivos para, de imediato, interpretar a Recuperação Judicial como quebra ou prenúncio de calote – aliás, já havíamos escrito um artigo sobre a distinção entre Falência e Recuperação Judicial e vale super à pena conferi-lo.

Tudo o que a carta pretende mostrar é que a construtura está disposta a se reorganizar financeiramente e cumprir os contratos que assinou, fazendo o que estiver ao seu alcance para preservar os direitos de todos os credores – sobretudo o seu, que não pode ter prejudicadas a propriedade e a posse sobre um bem pelo qual já pagou ou vem pagando pontualmente.

Corro o risco de perder o imóvel que comprei?

Não, e esse aspecto é o mais importante dentre todos os que estamos explicando aqui. Preste bastante atenção:

A Lei de Falências e Recuperação de Empresas, objetivando proteger os compradores de boa-fé (mesmo aqueles que tenham fechado negócio através de financiamento, direto com a construtora ou bancário, e ainda estejam pagando as prestações mensais), diz o seguinte:

“Artigo 49, § 3º. Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, […].”

Dessa maneira, o imóvel que você adquiriu não pode ser usado pela construtora para, por exemplo, pagar impostos em aberto, empregados cujas verbas trabalhistas estejam em atraso, fornecedores diversos, etc.

O que você comprou é seu – mesmo que a obra não tenha saído da planta, ou esteja em fase de construção – , e cabe à construtora adotar todas as medidas possíveis para, além de quitar as dívidas que possui com seus demais credores, resguardar os bens vendidos aos seus clientes e cumprir à risca os contratos assinados com cada um deles.

A Recuperação Judicial serve para dar um fôlego extra ao caixa da construtora. Com este “respiro” , contando com o apoio do Juiz e demais credores – que lhe concederão melhores condições de acerto de pendências financeiras -, a empresa deverá formar uma espécie de “sobra de gordura” (no bom português), para que as obras em execução sejam, finalmente, concluídas e entregues aos compradores.

Para a segurança de todos os interessados, há, no processo de Recuperação Judicial, uma figura que merece destaque por atuar como fiscal dos passos da construtora: o Administrador Judicial.

Será sua responsabilidade acompanhar as entradas de receita e pagamentos de despesas por parte da empresa devedora, certificando no processo que a saúde financeira está melhorando, e o plano assumido perante o Juiz e os credores está sendo fielmente cumprido.

Consequentemente, na qualidade de olhos e ouvidos do Juiz, o Administrador Judicial estará atento a que todo e cada recurso ingresso no caixa da construtora (resultado de transações diretas ou do repasse pelos bancos quando da concessão de financiamentos) seja adequadamente empregado. Aos adquirentes de imóveis, isso representa uma maior segurança de que seus contratos serão respeitados, enquanto aguardam o momento de fazerem a sua parte: recolherem as taxas e impostos de praxe, aguardarem o deferimento do “habite-se” e agendarem a entrega das tão esperadas chaves.

Até agora, mostramos como as coisas devem acontecer, nos termos do que impõe a Lei de Falências e Recuperação de Empresas.

Porém, imaginemos que a construtora descumpra a lei e inclua o bem imóvel que você comprou (ou o crédito em dinheiro que lhe for correspondente) no processo de Recuperação Judicial. O que fazer para proteger os seus direitos?

Nesse caso, você não terá alternativa além de contratar um advogado especialista para, nos autos do processo de Recuperação Judicial, requerer que o Juiz ordene a exclusão imediata do imóvel da declaração patrimonial da construtora, mediante apresentação de todos os documentos que interessem à comprovação do seu direito de consumidor.

Entenda que a construtora não pode considerar o seu contrato de compra e venda rompido, tomar para si o imóvel e pretender, simplesmente, indenizar você e sua família.

Se, na carta do aviso de Recuperação Judicial, estiver escrito que você tem direito a um crédito, num determinado valor, cuidado: pode haver uma irregularidade aí, e você precisará se fazer representar por advogado para solucioná-la, sob pena de amargar um injusto prejuízo.

Diferente será se, quando a construtora entrar em Recuperação Judicial, ela ou o comprador já tiverem desistido do negócio.

Num cenário como esse, de distrato, o bem voltou a ser de propriedade da construtora já quando houve desistência das partes de prosseguirem com a compra e venda, sendo lícito que conste na declaração patrimonial apresentada ao Juiz. Na mesma linha, se houver algum valor pendente de ser devolvido ao comprador, este deverá ser mencionado no processo, e um advogado será essencial para acompanhar a aprovação do plano de Recuperação Judicial e seu cumprimento.

O que é esse tal de “patrimônio de afetação”? 

O patrimônio de afetação, numa definição jurídica, é o regime pelo qual são divididos e mantidos em separado o patrimônio da empresa incorporadora/construtora, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis. 

Trata-se de instituto regulamentado na Lei 10.931/2004, também conhecida como Lei das Incorporações. Nela, consta escrito que as construtoras deverão constituir sociedades de propósitos específicos (SPE), como forma de garantir o isolamento do seu patrimônio próprio daquele que será de seus consumidores, e, assim, impedir que qualquer risco, alheio às suas atividades, venha a lhes causar prejuízos.

Portanto, as construtoras, quando juridicamente bem assessoradas, são orientadas a separar o que é seu do que é dos outros, distinguindo os empreendimentos construídos de maneira que cada um um seja um SPE autônoma e, assim, evitando danos a compradores de imóveis e terceiros de boa-fé.

A quem interessar, vale a leitura dos artigos 31-A, a 31-F da Lei das Incorporações para uma melhor compreensão do instituto.

Quando a construtora entra em Recuperação Judicial, o que acontece em relação aos empreendimentos com patrimônio de afetação?

Muito tem se discutido, entre os profissionais e estudiosos do do Direito Empresarial, acerca da possibilidade de uma construtora que ingressa com o pedido de Recuperação Judicial incluir, em seu plano, as dívidas relacionadas às SPE – ou seja, aos empreendimentos que, construídos sob o regime de patrimônio de afetação, estão sendo atingidos pela falta de recursos da empresa (muitos, inclusive, sem previsão de conclusão, deixando aflitos não apenas os bancos financiadores da obra, como, também, os compradores).

Conforme explicado anteriormente, o artigo 49, § 3º, da  Lei de Recuperação Judicial e Falências é claro ao dispor que os recursos do empreendimento com patrimônio de afetação não podem ser usados pela construtora para outros fins – como, por exemplo, o custeio de outras construções ou o pagamento de outros credores  – até a conclusão da obra e o cumprimento de todas as obrigações (entrega das unidades e pagamento da instituição financiadora, por exemplo). 

Por isso, os Tribunais de Justiça do país, quando provocados a se manifestarem sobre como as construtoras em Recuperação Judicial devem, no momento da elaboração do plano de pagamento dos credores, proceder em relação aos empreendimentos construídos com patrimônio de afetação, têm se manifestado, majoritariamente, pela separação dos imóveis do público adquirente.

Aliás, a Revista Isto é, no dia 13 de junho de 2017, publicou notícia sobre uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que obrigou a Incorporadora Viver a apresentar aos credores um novo Plano de Recuperação Judicial, excluindo do processo os empreendimentos com patrimônio de afetação. 

No corpo dessa notícia consta expressamente:

“O patrimônio de afetação é o instrumento jurídico que garante que ativos e passivos de cada empreendimento sejam separados do restante do balanço da empresa. Essa regra é importante para os bancos, pois protege os empreendimentos, que costumam ser a garantia para o financiamento concedido às obras. 

Para os consumidores, o instrumento também é importante, pois evita que o imóvel adquirido seja ‘contaminado’por outros passivos e fique inacabado, como ocorreu no caso da Encol na década de 1990.”

Agora, o que muita gente tem perguntado é: o que fazer quando a crise financeira da construtora envolve também os  empreendimentos construídos sob regime de patrimônio de afetação? Obras cujas conclusões estão sendo prejudicadas pelo endividamento da empresa não podem fazer parte de um Plano de Recuperação Judicial?

A resposta é: Sim, podem, conquanto cada SPE seja objeto de um Plano de Recuperação Judicial próprio – ou seja, a construtora em Recuperação terá de fazer um Plano de Recuperação distinto para cada empreendimento com patrimônio de afetação.

Esse é o entendimento jurisprudencial mais recente do país, vindo da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (processo nº 0705074-95.2018.8.07.0000), no último dia 08 de outubro de 2018, conforme publicado pelo Jornal Valor Econômico.

A Desembargadora Relatora do caso, Dra. Fátima Rafael, posicionou-se no sentido de que, através de um Plano autônomo, é possível conceder à construtora uma oportunidade de negociação, dentro da Recuperação Judicial, com o banco que financiou o empreendimento e também com os fornecedores da obra – atendendo-se, desta forma, os anseios de todas as partes que vêm sendo lesadas por sua insolvência -, sem ferir a incomunicabilidade e autonomia do patrimônio afetado.

Segundo a Relatora, “não seria razoável impedir tal processo de Recuperação só para garantir que o banco receba os valores aos quais têm direito nas datas acordadas”.

Por fim, cita na decisão que, embora não se possa negar a existência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) – nos termos da qual uma hipoteca firmada entre a construtora e o banco não tem eficácia perante os adquirentes dos imóveis -, “o caso em análise envolve uma empresa que não está em boas condições financeiras e que pode se reorganizar em uma Recuperação Judicial, entregar as unidades habitacionais aos consumidores e, com os valores recebidos, quitar a dívida com a instituição financeira.” 

Conclusão

Quando a construtora entra em Recuperação Judicial não significa que esteja definitivamente “quebrada” ou planejando alguma espécie de “calote” generalizado, visando deixar fornecedores, bancos e clientes a verem navios.

O que existe por trás do Plano de Recuperação é o objetivo de salvar a empresa e garantir o cumprimento de todas as suas obrigações – principalmente, perante seus consumidores.

O instituto do patrimônio de afetação ganha importância nesse cenário justamente para resguardar os direitos de todos aqueles que, por boa-fé, confiam na incorporadora e, com ela, celebram negócios, na expectativa de receberem suas contrapartidas nos exatos termos contratados e não serem atingidos pelos riscos inerentes ao negócio da construção civil.

Diante de todo exposto, existem diversos mecanismos jurídicos a vabilizarem o soerguimento das construtoras sem que você, consumidor, precise ver seus recursos se perderem no ralo e abdicar do sonho do imóvel próprio.

Agora, se mesmo depois de ler este post você ainda está preocupado a respeitoda situação da construtora de seu imóvel, não deixe de procurar um advogado especialista para esclarecer suas dúvidas e proteger o seu investimento.

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